به طور کلّی، به لحاظ نظری، کاربری زمین را می توان این گونه تعریف کرد: کاربری زمین به طور ذاتی در باره ی تمام جنبه های فضایی فعالیّتهای انسان در زمین و طریقه ای که سطح زمین می تواند برای نیازهای مختلف آماده شود و از آن بهره برداری گردد، بحث می کند(Ibid) . به طور مشخص می توان گفت: فعالیت ها، مردم و مکان ها، عناصر کاربری زمین هستند وبا یکدیگر دارای روابط متقابل اند.
این اختلافات در تعریف کاربری زمین در درون خود، دو مفهوم مشخص به همراه دارد: یکی عملکردی[۱۰] که از زمین برای اهداف ومقاصد انسان استفاده می کند؛ نظیر عملکرد های مسکونی، تجاری، تفریحی، صنعتی،… و دیگری به شکل و فرم[۱۱] آن- که سطح زمین را در بر می گیرد- مربوط می شود. خانه، پارک، مغازه، کارخانه و… وقتی این دو مفهوم برهم منطبق شود مشکلی درارتباط با تعریف کاربری زمین پیش نمی آید، لذا می توان تعریف بالارا پذیرفت(Ibid).
از نظر شکویی، کاربری زمین، جنبه های فضایی همه فعالیّت های انسانی را در روی زمین برای رفع نیازهای مادّی و فرهنگی او نشان می دهد(شکویی، ۱۳۷۹: ۲۵۳).
چاپین، از صاحب نظران کاربری زمین، سه تعریف از کاربری زمین شهری ارائه داده است(چاپین، ۱۹۸۷: ۳).

  1. کاربری زمین به معنای پراکندگی فضایی کارکردهای شهری مانند مسکونی، تجاری، خرده فروشی، تفریحی و….
  2. کاربری زمین به معنای چارچوبه ای دو بخشی برای نمایش نواحی شهری . این دو بخش عبارتند از :

– الگوهای فعالیّت مردم در محیط شهری به مؤسسات و فضاهای مورد نیاز آنان (فعالیت های در آمدزا، خرید و اوقات فراغت)؛
– تسهیلات و تجهیزات فیزیکی که برای استقرار فعالیّت های یاد شده در زمین های شهری ساخته می شوند.

  1. کاربری زمین به معنای تنظیم روابط ساختاری- کارکردی چارچوبه ی دو بخشی بالا با سیستم های ارزشی حاکم بر الگوهای فضایی – کارکردی و فعالیت های مردم.

همچنین چاپین بیان می دارد که کاربری زمین در مقیاس شهر به عواملی همچون محدودیّت زمین، شکل و موقعیّت زمین، انواع فعالیّت، تراکم، نحوه ی توزیع زمین میان کاربری ها و مقایسه ی کاربری ها وابسته است. به عبارت دیگر، کاربری زمین شهری، توان استفاده از رویه ی زمین جهت اسقرار فعالیّت های گوناگون شهری است(بحرینی، ۱۳۷۷: ۱۸۱).
به طور کلّی، کاربری زمین شهری عبارت است از این که انواع فعالیت های شهری مانند مسکونی، درمانی، آموزشی، اداری، راهها و معابر و نظایر آنها به چه صورتی است و از کل مساحت شهری نسبت هر یک از کاربری ها چقدر است و هر یک از فعالیّت های شهری در چه سحطی پراکنده شده اند و ارتباط آنها با یکدیگر چیست و تا چه میزان استفاده های گوناگون از زمین در ارگانیسم شهر می تواند نقش کارآمد داشته باشد. لذا در این زمینه لازم است کلیه ی سطوحی که در شهر مورد استفاده قرارگرفته اند، مورد بررسی و ارزشیابی قرار گیرند،(شیعه، ۱۳۸۰: ۱۲۰). به این ترتیب، با اتخاذ سیاست کاربری صحیح و محافظت از زمین، توسعه ی پایدار شهری به دست می آید.
۲-۱۱)زمین از دیدگاه توسعه ی پایدار شهری
دسترسی عادلانه به زمین و استفاده ی بهینه از آن، یکی از مؤلّفه های اساسی توسعه ی پایدار محسوب می شود(مهدیزاده، ۱۳۷۹: ۷۰). توجه به زمین به عنوان یکی منبع اصلی و تجدید ناپذیر در توسعه پایدار شهری امری ضروری است، چرا که زمین شهری جزو منابع اصلی توسعه ی پایدار شهر تلقی می شود و دسترسی عادلانه و استفاده ی بهینه از آن یکی از مؤلفه های توسعه پایدار است. پس از این دیدگاه زمین یک ثروت همگانی است و بستری مناسب برای فعالیت های شهروندان و ابزاری برای تحقّق خواست ها و آرزوهای انسانی است(کریمی، ۱۳۸۰: ۳۱).
در حقیقت چگونگی تصمیم گیری در مورد زمین، نوع، کمیّت و کیفیّت توسعه را در بردارد. حرکت در جهت توسعه ای پایدار نیازمند تصمیم گیری در ارتباط با کاربری های مناسب، مکان یابی زمین، تعادل بین کاربری ها، و استفاده ی بهینه از زمین از نظر اقتصادی است. به عبارت دیگر توسعه پایدار شهری، بدون در نظر گرفتن سازوکارهای مختلف در سطوح ملی و منطقه ای قابل دست یابی نیست و در این میان نقش زمین به عنوان ابزاری مهم در تشخیص اهداف سیاست های ملّی، منطقه ای و شهری بسیار حسّاس است(امین زاده، ۱۳۷۹: ۹۵).
بنابراین توسعه ی پایدار زمین، نوعی استفاده از زمین است که نیازهای نسل حاضر را تأمین می کند، ولی درعین حال فرصت های را برای تأمین نیازهای نسل آینده حفظ می نماید، به طوری که این امکان به نسل های آینده داده شود که حداقل وضع آنها از نسل فعلی بدتر نباشد(عسگری و دیگران، ۱۳۸۱: ۸) چه باید کرد؟ از منابع و امکانات چگونه باید استفاده کرد تا تأمین نیازهای نسل حاضر، آیندگان را با تنگنا روبرو نسازد؟ از زمین به عنوان بستر اصلی توسعه و کلید همه فعالیت های بشری چگونه استفاده شود؟ توسعه و گسترش شهرها چگونه برنامه ریزی و جهت دهی شود تا پیوند شهر و طبیعت از هم جدا نشود؟ و… پاسخ به این چون و چراها و توفیق انتخاب راهبردهای منطقی در محدوده ی شهر، به میزان توجّه ما به موضوع برنامه ریزی شهری بستگی دارد، که هسته ی اصلی آن را برنامه ریزی کاربری زمین شهری تشکیل می دهد.
۲-۱۲)کاربری زمین و برنامه ریزی شهری
موضوع زمین و چگونگی استفاده از آن همواره موضوع و بستر اصلی برنامه ریزی شهری بوده و در حقیقت سرنوشت نهایی طرح های توسعه ی شهری را چگونگی مداخله و نظارت بر نحوه ی استفاده از زمین رقم می زن

دانلود کامل پایان نامه در سایت pifo.ir موجود است.

د و همواره یکی از مسایل اساسی اجتماعی- اقتصادی و کالبدی در شهر نشینی معاصر را این مقوله تشکیل داده است(هاشم زاده همایونی، ۱۳۷۹: ۷۱۳).
هسته ی اصلی و عملی برنامه ریزی شهری، برنامه ریزی کاربری زمین است، که نه تنها بیان کننده مقاصد یک اجتماع در مورد چگونگی استفاده از زمین می باشد، بلکه راهنمایی برای جهت دادن به توسعه ی شهری است(سیف الدینی، ۱۳۸۱: ۱۶۵).
برنامه ریزی کاربری زمین شهری به منظور استفاده بهینه و مطلوب از اراضی برای فعالیّت ها و عملکردهای مختلف شهری، همواره از بحث های اساسی در برنامه ریزی شهری و شهرسازی بوده است، به طوری که در ادبیات شهری بسیاری از کشورها، از جمله انگلستان، در بسیاری از مواقع برنامه ریزی شهری را مساوی برنامه ریزی کاربری زمین می دانند(عسگری و دیگران، ۱۳۸۱: ۶).
برنامه ریزی کاربری زمین شهری، ساماندهی مکانی و فضایی فعالیّت ها و عملکردهای شهری براساس خواست ها و نیازهای جامعه ی شهری است و هسته ی اصلی برنامه ریزی شهری را تشکیل می دهد(پور محمدی، ۱۳۸۲: ۳؛ زیاری،۱۳۸۱ب: ۶۵).
به دلیل تقاضای روزافزون به زمین و رشد مناسبات سرمایه داری و اقتصاد زمین در شهرها و محدودیّت این کالا، اراضی شهری به یکی از مؤلّفه های مهم ثروت اندوزی و تشدید نابرابری های اجتماعی در شهرهابدل شده است که نیاز به برنامه ریزی کاربری را در تمام شهرها می طلبد. در واقع با توزیع مناسب کاربری ها، مطابق استانداردها، برقراری قوانین و سیاست ها و اهداف و استفاده از روش های کارآمد می توان این موانع را از میان برداشت(زیاری، ۱۳۸۱ب: ۶۴).
از این رو یکی از مسائل مهم و اساسی در برنامه ریزی شهری استفاده ی بهینه از زمین و برنامه ریزی کاربری زمین شهری می باشد و تخصیص زمین به کاربری های گوناگون در سطح شهر باید به گونه ای باشد که دسترسی به آنها برای تمامی افراد ساکن در شهر به بهترین شکل و کمترین هزینه امکان پذیر باشد(عسگری و دیگران، ۱۳۸۱: ۲۱).
با توجه به ارتباط تنگاتنگی که برنامه ریزی کاربری زمین شهری و برنامه ریزی شهری دارد و در مواردی معادل برنامه ریزی شهری به کارگرفته می شود، می توان گفت برنامه ریزی زمین شهری، آمایش و ساماندهی فضاهای شهری به منظور استفاده بهتر و کاراتر از زمین های شهری را در بر می گیرد.
۲-۱۳)کاربری زمین در طرح های توسعه ی شهری ایران
بررسی کاربری زمین، از عوامل اصلی و مهم در طرح جامع شهری است. وضعیّت موجود کاربری زمین، در سیر تکوین هر طرح شهری اساس کار محسوب می شود(نورسام، ۱۹۷۵: ۱۶۸).
تعیین کاربری های مناسب شهری در طرح های توسعه، غالباً به عنوان بخشی از برنامه ریزی شهری مورد مطالعه قرار می گیرد، در حالی که به دلیل اهمیت، حسّاس بودن و تعیین کننده بودن موضوع زمین، نیاز به برنامه ریزی خاصّی دارد. جایگاه این برنامه ریزی شهری هم در بعد سیاستگزاری و هم اجرا می باید مورد نظر باشد(امین زاده، ۱۳۸۰: ۹۶).
برنامه ریزی کاربری زمین شهری، اساس طرح های جامع، ساختاری- راهبردی و تفصیلی را تشکیل می دهد. در غرب اصطلاح کاربری اراضی ابتدا نظارت دولت ها برنحوه ی استفاده از زمین و حفظ حقوق مالکیّت بود، ولی با گسترش شهرنشینی و رشد برنامه ریزی شهری و منطقه ای این مفهوم ابعادی وسیع تر به خود گرفت(مهدیزاده، ۱۳۷۹: ۷۱) و به موازات استفاده ی بهینه از زمین به آمایش سرزمین، برنامه ریزی فضایی، طرح ریزی کالبدی ملی و منطقه ای و محلّی و انواع طرح های شهری تبدیل شد. ماهیّت کاربری را در زمین به عنوان کالای تجدید ناپذیر، نیاز مبرم بشر، بستر فضای زندگی، ارتباط تنگاتنگ با محیط زیست و محیطی امن، زیبا، سالم و برای آسایش می توان ذکر کرد(رانگ والا، ۲۰۰۰: ۲۱).
نقش برنامه ریزی شهری و سرنوشت نهایی طرح های شهری تا حدود زیادی به میزان امکان مداخله و نظارت برنحوه ی استفاده از زمین شهری وابسته است. از این دیدگاه، یکی از مهمترین اهرم های مؤثّر برای تکامل برنامه ریزی شهری و غنای طرح های شهری، ایجاد پیش شرط های لازم برای برنامه ریزی کاربری زمین است(مهدیزاده، ۱۳۷۹: ۷۱).
بررسی های انجام شده نشان می دهند که در طرح های شهری ایران یکی از بخش هایی که بیش از تمامی موارد، مورد بی توجهی قرار می گیرد، بخش کاربری زمین شهری است(عسگری و دیگران، ۱۳۸۱: ۹).
یکی از ابزارهای مهم برنامه ریزی در زمینه ی کاربری زمین، استفاده از سرانه های کاربری زمین است که نقش اساسی در تهیه ی طرح های شهری و نحوه ی توزیع و تقسیم اراضی شهری دارد. اما مجموعه ی مطالعات و بررسی های انجام شده در این زمینه نشان می دهد که نظام برنامه ریزی سرانه ای در ایران، اصولاً با تنگناهای اساسی نظری و عملی روبروست. به همین دلیل مجموعه ی روش ها و فنون تعیین سرانه های شهری، یا اصولاً از مفهوم برنامه ریزی کاربری زمین و جامع نگری لازم بی بهره اندو یا پیش شرط های لازم برای کاربرد درست آنها در طرح های شهری ایران وجود ندارد. در واقع ابزار سرانه های کاربری به دلیل خصلت کالبدی- کار کردی خود، بسیار ناتوان تر از آن است که بتواند به تنهایی به نیازهای برنامه ای و ابعاد حقوقی، اقتصادی و اجتماعی استفاده از زمین و فضا پاسخ گوید، و به همین دلیل در بیشتر موارد تحقّق پیدا نکرده است(مهدیزاده، ۱۳۷۹: ۷۲؛ عسگری و دیگران، ۱۳۸۱: ۹و۱۰).
بنابراین می توان گفت که با توجه به تأثیر کاربری زمین بر سایر اجزاء طرح های شهری از جمله مسایل ترافیکی شهر، آلودگی های محیط زیست، جهات توسعه ی شهری و … یکی از عمده ترین دلایل شکست طرح های شه
ری در ایران نپرداختن به ابعاد مختلف مقوله کاربری زمین است.
۲-۱۴)استانداردهای کمی شهر سازی
داشتن اهداف جامع در طرح توسعه یک شهر برای تعیین خط مشی های کلی کاربری زمین و نیازمندیهای فضایی آن لازم است. کارشناسان برنامه ریزی مجموعه ای از کدها، ارقام و قوانین را برای تعیین عناصر متشکله یک طرح وتخصیص بهینه منابع، ارائه داده اند. این استانداردها وسیله ای برای کنترل محیط فیزیکی شهر و دستیابی به امنیت، آسایش، کارایی و منافع عمومی می باشند(Jhon,1993:396). اما تفاوت های زیادی در کیفیت تخصیص زمین به انواع کاربریهای شهری وجود دارد، این تفاوتها اولاً در نتیجه تفاوت بین سطوح توسعه اقتصادی ، شهر نشینی و هنجارهای اجتماعی- فرهنگی کشورها و ثانیاً مربوط به اختلاف ویژه هر شهر و ناحیه می باشد(Drabkin, 1989:40). این استانداردها ویژگی مکانی- زمانی داشته و نمی توان استانداردهای رایج در کشورهای دیگر را بدون مطالعه بکار برد.

Tags: